Les propriétaires qui signent sont ceux que vous joignez au moment où ils cherchent une solution : il faut donc qu'ils viennent à vous, par une demande d'estimation, une recommandation ou une publicité ciblée sur votre secteur. Depuis le 11 août 2026, appeler un particulier pour lui proposer vos services sans son accord préalable est interdit : la prospection à froid (annonces Leboncoin, hôtes Airbnb) laisse la place aux demandes entrantes, que vous devez rappeler dans l'heure.
Ce qui a changé le 11 août 2026
La loi n° 2025-594 du 30 juin 2025 a réécrit l'article L223-1 du Code de la consommation. Depuis le 11 août 2026, un professionnel ne peut appeler un consommateur pour lui proposer un service que s'il a donné son consentement préalable : libre, spécifique, éclairé et univoque, et valable un an au maximum. La liste Bloctel est supprimée, et un contrat conclu à la suite d'un appel non conforme n'est pas valable (Service-public.fr). Les entreprises qui ne respectent pas ces règles s'exposent à une amende administrative pouvant aller jusqu'à 375 000 € pour une personne morale (DGCCRF).
Pour une conciergerie, trois conséquences directes :
- La pige téléphonique sur les annonces ne tient plus. Leboncoin le rappelle : un numéro affiché dans une annonce ne vaut pas, en lui-même, consentement à recevoir un appel commercial (Leboncoin Solutions Pro).
- Rappeler un propriétaire qui l'a demandé reste permis. Sa demande vaut consentement, à condition de le rappeler rapidement et uniquement au sujet de ce qu'il a demandé ; la DGCCRF parle d'un rappel dans les 5 jours ouvrables (DGCCRF). Ajoutez sur vos formulaires une case explicite qui nomme votre conciergerie, par exemple « J'accepte d'être recontacté par [votre conciergerie] au sujet de ma demande », et conservez la preuve.
- Vos formulaires deviennent votre principale source d'appels. Tout ce qui fait remplir un formulaire à un propriétaire de votre secteur prend de la valeur.
Et les hôtes Airbnb ? La grande majorité sont des particuliers qui louent un ou deux biens, pas des professionnels : la règle s'applique à eux comme à n'importe quel propriétaire. Un appel à froid, c'est risquer l'amende et un mandat sans valeur. Abstenez-vous.
Pourquoi les propriétaires cherchent une conciergerie en ce moment
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci le cadre des meublés de tourisme (plaquette du ministère) :
- l'abattement fiscal en micro-BIC d'un meublé non classé est passé de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de recettes ;
- l'abattement d'un meublé classé est passé de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € : l'écart avec un meublé non classé fait du classement un argument, et une démarche à accompagner ;
- les communes peuvent limiter la location d'une résidence principale à 90 jours par an et fixer des quotas ;
- une nouvelle autorisation de changement d'usage exige un diagnostic de performance énergétique entre A et E, et tous les meublés qui ne sont pas une résidence principale devront être classés entre A et D en 2034.
Plus de règles, c'est plus de propriétaires qui ne veulent plus gérer seuls. Le marché, lui, continue de croître : on comptait 231 700 meublés de tourisme classés fin 2025, en hausse de 11 % sur un an (ADN Tourisme et Atout France), et plus d'un million d'annonces Airbnb en France à l'été 2025 (Institut Terram, via Maire-info).
Les méthodes qui fonctionnent
1. Le bouche-à-oreille et vos propriétaires actuels
C'est souvent la source la plus rentable : un propriétaire recommandé signe vite et reste longtemps. Sa limite est qu'elle ne s'allume pas sur commande. Pour la nourrir, demandez une recommandation au moment où un propriétaire est le plus satisfait, après un premier bilan de revenus par exemple, et rendez-la facile : un lien vers votre formulaire d'estimation à transmettre.
2. Les partenaires qui voient passer des propriétaires
Agents immobiliers, gestionnaires locatifs, notaires, artisans de la rénovation, décorateurs : ils rencontrent des propriétaires au moment où ceux-ci réfléchissent à leur bien. Un partenariat simple, avec une commission d'apport ou un échange de recommandations, peut produire quelques demandes régulières. Prévoyez un suivi : un partenariat non entretenu s'éteint en quelques mois.
3. Votre fiche Google et le référencement local
Un propriétaire qui tape « conciergerie Airbnb » suivi du nom de sa ville tombe d'abord sur les fiches Google. Une fiche complète, avec des avis récents et des photos de biens gérés, est le canal gratuit le plus sous-estimé. Le référencement de votre site sur les recherches locales prend plusieurs mois, mais il travaille ensuite pour vous.
4. Un outil d'estimation de revenus
« Combien rapporterait mon bien en location courte durée ? » est la première question d'un propriétaire. Un simulateur d'estimation sur votre site répond à cette question, et vous donne en échange ses coordonnées, l'adresse du bien et son consentement à être rappelé. C'est la porte d'entrée la plus naturelle vers un rendez-vous.
5. La publicité ciblée sur votre secteur
Meta et Google permettent de toucher les propriétaires d'une zone précise, au moment où ils réfléchissent à leur bien. C'est le levier le plus direct pour produire du volume à la demande. Il demande en revanche un budget avancé, des pages qui convertissent et un pilotage régulier : d'expérience, beaucoup de conciergeries arrêtent avant que les campagnes deviennent rentables.
6. Les demandes de propriétaires livrées
Plutôt que de financer et piloter la publicité vous-même, vous pouvez recevoir des demandes déjà générées. Vérifiez alors qu'elles vous sont réservées, vérifiées, et que le propriétaire a bien demandé à être rappelé. Les questions à poser sont détaillées dans notre guide Agence marketing ou paiement au lead.
Pour comparer ces sources sur le coût, le volume et le temps qu'elles vous demandent, voyez notre comparatif des sources de propriétaires.
Pour savoir combien de demandes il vous faut et jusqu'à combien payer chacune, voyez nos guides Combien de mandats pour vivre d'une conciergerie et Combien coûte un lead propriétaire.
Le facteur qui décide : la vitesse de rappel
Une demande de propriétaire perd sa valeur très vite. Une étude publiée dans la Harvard Business Review sur 1,25 million de demandes entrantes montre qu'une entreprise qui rappelle dans l'heure a environ 7 fois plus de chances de qualifier le contact qu'une entreprise qui rappelle une heure plus tard, et plus de 60 fois plus qu'après 24 heures. Les mêmes auteurs, sur un audit de 2 241 entreprises américaines, relèvent que seules 37 % répondent dans l'heure (HBR, 2011).
Pour une conciergerie, cela veut dire : un téléphone qui sonne pendant les heures de travail, quelqu'un qui décroche, et un script de rappel prêt.
Ce que j'en ai retenu sur 100 000 propriétaires
J'ai passé plusieurs années à piloter l'acquisition de propriétaires pour l'un des plus gros acteurs de la location courte durée en francophonie : plus de 100 000 prospects propriétaires générés et 45 000 logements mis en gestion. Trois choses font la différence, quel que soit le canal :
- Parler revenus. Un propriétaire ne cherche pas une conciergerie, il cherche à savoir combien son bien peut rapporter, et qui s'en occupera.
- Être là au bon moment. La même personne qui ignore votre message aujourd'hui vous appellera le mois où son locataire part ou son comptable lui parle de la loi Le Meur.
- Rappeler vite. Une demande non rappelée le jour même est souvent une demande perdue.
Notre méthode
BoostConciergerie fait venir à vous les propriétaires de votre secteur : référencement naturel (SEO), simulateur d'estimation, guides, campagnes Google et Meta, financés et pilotés par nos soins. Chaque demande est vérifiée, transmise à une seule conciergerie, et le propriétaire a lui-même demandé à être rappelé par une conciergerie de son secteur. Vous choisissez le volume de demandes dont vous avez besoin et vous ne payez que les demandes reçues : soit vous recevez les demandes qualifiées, soit vous ne payez pas un centime. Voir comment ça marche en vidéo.
Pour savoir combien de demandes votre secteur peut produire, réservez votre audit gratuit : 45 minutes en visio, avec moi.
Sources
- Service-public.fr, « Démarchage téléphonique interdit : quelles sont les nouvelles règles ? », publié le 21 juillet 2026, mis à jour le 11 août 2026 : service-public.gouv.fr
- DGCCRF, « Les règles du démarchage téléphonique s'imposant aux entreprises », 27 juillet 2026 : economie.gouv.fr
- Leboncoin Solutions Pro, « Interdiction du démarchage téléphonique : quels impacts pour l'immobilier », 11 août 2026 : leboncoinsolutionspro.fr
- Ministère de la Transition écologique, « Régulation des meublés touristiques », 19 février 2025 : ecologie.gouv.fr
- ADN Tourisme et Atout France, « Chiffres clés des meublés de tourisme 2026 », mai 2026 : PDF
- Institut Terram, étude sur les locations Airbnb, relayée par Maire-info le 30 octobre 2025 : maire-info.com
- Oldroyd, McElheran et Elkington, « The Short Life of Online Sales Leads », Harvard Business Review, mars 2011 : hbr.org