Pour vous verser 2 500 € nets par mois en SASU, il faut gérer environ 19 logements, si chacun rapporte 18 000 € de revenus locatifs par an à 20 % de commission, plus 50 € de marge par mois sur le ménage, et que l'activité coûte environ 2 200 € par mois : c'est l'exemple du calculateur ci-dessus. La formule : divisez le chiffre d'affaires dont vous avez besoin par la commission annuelle que vous rapporte un logement en moyenne. Ajoutez ensuite les mandats à signer chaque année pour remplacer les propriétaires qui partent : c'est ce rythme de signature, plus que le total, qui décide si votre conciergerie fait vivre son dirigeant.
La formule
Logements à gérer = chiffre d'affaires visé ÷ commission annuelle moyenne par logement
Elle a deux inconnues, que vous êtes le seul à pouvoir chiffrer précisément.
Le chiffre d'affaires visé
Partez de ce que vous voulez vous verser, puis ajoutez tout ce que l'activité coûte : salaires, déplacements, logiciels, assurance, comptable, publicité. Le ménage, le linge et l'accueil n'entrent pas dans votre chiffre d'affaires de gestion : qu'ils soient réglés en débours ou refacturés, ils repartent chez vos prestataires, et seule votre marge dessus vous revient. En micro-entreprise, ce que vous refacturez compte toutefois dans le chiffre d'affaires déclaré. Votre expert-comptable peut vous donner le montant brut correspondant à la rémunération nette que vous visez selon votre statut.
Le calculateur applique les taux de 2026 : impôt sur les sociétés à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % (Service-public.fr), flat tax de 31,4 % sur les dividendes (Service-public.fr), cotisations sociales de 21,2 % du chiffre d'affaires en micro-entreprise (Service-public.fr), dans la limite de 83 600 € de chiffre d'affaires par an (Service-public.fr), et franchise de TVA jusqu'à 37 500 € (Service-public.fr).
La commission annuelle par logement
C'est le revenu locatif annuel du logement multiplié par votre taux de commission. Selon votre modèle, ce revenu s'entend brut (ce que paient les voyageurs) ou net des commissions d'Airbnb et de Booking : prenez la même base que celle de vos contrats de gestion. En France, les conciergeries prennent le plus souvent entre 10 % et 25 % des revenus locatifs (Xerfi, 2025), et d'expérience, 20 % est le taux le plus courant. Un logement qui rapporte 15 000 € par an à 20 % de commission vous laisse donc 3 000 € par an. Notre calculateur de la valeur d'un mandat fait ce calcul avec vos propres chiffres, prestations annexes et frais de mise en route compris.
Combien de logements selon votre commission
Pour un chiffre d'affaires de gestion de 60 000 € par an, pris ici comme exemple :
| Commission annuelle moyenne par logement | Logements à gérer |
|---|---|
| 2 000 € (petit logement, ou faible saison) | 30 |
| 3 000 € | 20 |
| 4 500 € (grand logement, zone très touristique) | 14 |
| 10 000 € ou plus (grand gîte, bien de luxe) | 6 |
Deux enseignements :
- Un logement qui rapporte peu coûte presque autant à gérer qu'un logement qui rapporte beaucoup. Les arrivées, les messages et la coordination des ménages ne sont pas proportionnels au loyer. Viser les biens à fort potentiel réduit le nombre de logements nécessaires.
- Le ménage refacturé n'est pas du chiffre d'affaires de gestion. Seule la marge que vous prenez sur le ménage, le linge et les upsells vous revient : ajoutez-la à la commission, pas le montant refacturé.
Le chiffre que l'on oublie : les mandats à remplacer
Un portefeuille de mandats se vide tout seul. Des propriétaires vendent leur bien, le reprennent pour y habiter, le relouent à l'année ou changent de conciergerie. La loi Le Meur accélère certains départs : abattement fiscal ramené à 30 % pour un meublé non classé, possibilité pour les communes de limiter à 90 jours par an la location d'une résidence principale, exigences de performance énergétique (plaquette du ministère).
Mesurez votre taux de départ sur les douze derniers mois. Puis :
Mandats à signer par an = logements perdus dans l'année + croissance visée
Exemple : vous gérez 20 logements, vous en perdez 4 par an, et vous voulez arriver à 30 l'an prochain. Il vous faut 14 signatures dans l'année, soit plus d'une par mois. Sans source de propriétaires régulière, c'est exactement là que la croissance cale.
Combien de demandes de propriétaires pour y arriver
Il reste à convertir ces signatures en demandes : demandes nécessaires = mandats à signer ÷ votre taux de signature. Si vous ne connaissez pas encore votre taux, notez pendant trois mois chaque demande reçue et ce qu'elle est devenue : c'est l'indicateur le plus utile de votre conciergerie.
Pour savoir jusqu'à combien payer chacune de ces demandes, voyez notre guide Combien coûte un lead propriétaire.
Votre taux dépend surtout de la vitesse de rappel. Une étude de la Harvard Business Review sur 1,25 million de demandes entrantes montre qu'un rappel dans l'heure rend la qualification environ 7 fois plus probable qu'un rappel une heure plus tard (HBR, 2011). Améliorer votre rappel réduit directement le nombre de demandes dont vous avez besoin.
Prévoir pour pouvoir embaucher
Le vrai frein n'est souvent pas le nombre de mandats mais leur irrégularité : trois propriétaires un mois, aucun le suivant. On ne recrute pas une personne pour l'accueil ou le ménage sur un flux qu'on ne peut pas prévoir. Avec environ 5 000 conciergeries en France en 2024 selon Xerfi, et des propriétaires de plus en plus sollicités, compter sur le seul bouche-à-oreille rend la croissance aléatoire. Et depuis le 11 août 2026, appeler des propriétaires sans leur consentement préalable n'est plus une option (Service-public.fr) : il faut que les demandes viennent à vous.
Notre méthode
BoostConciergerie vous apporte des demandes de propriétaires de votre secteur à un rythme que vous choisissez : nous finançons la publicité, nous vérifions chaque demande et nous la transmettons à vous seul. Vous choisissez le volume de demandes dont vous avez besoin et vous ne payez que les demandes reçues : soit vous recevez les demandes qualifiées, soit vous ne payez pas un centime. Vous pouvez enfin planifier vos signatures, et vos recrutements. Voir comment ça marche en vidéo.
Pour chiffrer le nombre de demandes dont votre conciergerie a besoin, réservez votre audit gratuit : 45 minutes en visio, avec moi.
Sources
- Service-public.fr, « Impôt sur les sociétés (IS) : taux, déclaration, paiement », vérifié le 17 février 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-public.fr, « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine et de placements », vérifié le 30 juin 2026 : service-public.gouv.fr
- Service-public.fr, « Cotisations sociales d'un micro-entrepreneur : ce qu'il faut savoir », vérifié le 1er janvier 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-public.fr, « Quelles conséquences pour un micro-entrepreneur qui dépasse les seuils de chiffre d'affaires ? », vérifié le 21 février 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-public.fr, « Franchise en base de TVA », vérifié le 1er janvier 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Xerfi, « Conciergeries Airbnb : un marché en plein essor bousculé par la loi Le Meur », 3 octobre 2025 : xerfi.com
- Ministère de la Transition écologique, « Régulation des meublés touristiques », 19 février 2025 : ecologie.gouv.fr
- Oldroyd, McElheran et Elkington, « The Short Life of Online Sales Leads », Harvard Business Review, mars 2011 : hbr.org
- Service-public.fr, « Démarchage téléphonique interdit : quelles sont les nouvelles règles ? », publié le 21 juillet 2026, mis à jour le 11 août 2026 : service-public.gouv.fr